Nezřídka se setkáváme s dotazy, jako „jaký je rozdíl mezi statutárním orgánem a domovníkem“, nebo s názory, že předseda společenství vlastníků či bytového družstva je osoba, jenž má na starosti úklid v domě, výměnu žárovek, seřízení dveří, výměny klik, zámků apod.
Kde je pravda?
Jako u většiny věcí, ani odpověď na tuto otázku není černobílá. Pojďme se proto na tyto dvě pozice podívat trochu podrobněji.
Člen statutárního orgánu a domovník mají v rámci správy domu a bytových jednotek různé role a odpovědnosti. Statutární orgán je voleným orgánem jak společenství vlastníků, tak bytového družstva, to znamená, že členy statutárního orgánu si volí jednotliví členové SVJ nebo BD a v ideálním případě by měli být zvoleni všemi členy, nebo alespoň jejich většinou.
Rozsah činností a povinností člena statutárního orgánu, ať už společenství vlastníků, bytového družstva nebo jiné právnické osoby, vychází zejména z právních předpisů, popřípadě zakladatelského právního jednání, jímž jsou v případě společenství vlastníků a bytových družstev stanovy. Právní předpisy a stanovy určují také způsob a rozsah jednání členů statutárního orgánu.
Nic nebrání tomu, aby člen statutárního orgánu seřídil vchodové dveře, provedl úklid společných částí domu či výmalbu, pokud je za tyto činnosti adekvátně odměněn. Nicméně mezi jeho hlavní činnosti patří zastupování společenství vlastníků nebo bytového družstva a je odpovědný za jeho řízení, správu a plnění povinností, přípravu různých návrhů a realizaci rozhodnutí jednotlivých orgánů, sledování a zajišťování dodržování zákonů a dalších předpisů, jakož i vedení účetnictví.
Z tohoto důvodu by měl mít alespoň základní právní povědomí a měl by se tak dobře orientovat v právních předpisech dopadajících na danou oblast. Aby byl schopen plnit povinnosti vyplývající z právních předpisů, měl by být také zdatný v otázkách ekonomických. Mezi jeho úkoly tak například patří jednání s úřady, bankami, pojišťovnami, notáři, advokáty, exekutory, insolvenčními správci, dodavateli, členy atp.. Jeho povinnosti jsou například zajištění plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytů, zajištění revizí, kontrol, oprav, s čímž mimo jiné souvisí také kontrola a návrh smluv, případně jejich zajištění. Dále mezi povinnosti člena statutárního orgánu patří navrhování rozpočtů, financování a jejich předkládání členům, ale také zajištění odpovídajícího pojištění majetku a mnohé další. Člen statutárního orgánu by měl být schopen zodpovědět případné dotazy ze strany jednotlivých členů týkajících se správy domu, vlastnictví jednotek nebo jejich nájmu, otázek týkajících se způsobu rozúčtování a vyúčtování služeb, svolat schůzi odpovídajícím způsobem, v daném okamžiku zajistit aktuálnost seznamu členů, ale také prověřit osoby, s nimiž mají být uzavřeny smlouvy a mnohé další.
Zatímco člen statutárního orgánu vykonává činnosti vyplývající zejména z právních předpisů a tak nějak přirozeně z fungování a potřeb osoby, kterou zastupuje, domovník vykonává činnosti, jež mu určí statutární orgán nebo shromáždění, případně členská schůze, které také informuje o zjištěných skutečnostech důležitých pro zajištění bezproblémové správy majetku.
Domovník tak zejména zajišťuje a dohlíží na pořádek a bezpečnost v domě, provádí údržbu a menší opravy společných částí domu, zajišťuje úklid společných prostor, provádí různé kontroly a zabezpečuje vstupy do domu, sleduje a hlásí poruchy výtahu, topení, vodovodu, elektřiny, zajišťuje výměnu žárovek atd., kromě výkonu uvedených činností také informuje člena statutárního orgánu nebo správce o zjištěných problémech a o stavu domu. Na rozdíl od statutárního orgánu, domovník nemá povinnosti sledovat legislativní požadavky související se správou domu, předkládat rozpočty a jiné návrhy jednotlivým orgánům, zajišťovat řádné vedení účetnictví, případně zastupovat společenství vlastníků či bytové družstvo.
Zatímco domovník své činnosti vykonává v rámci pracovněprávního vztahu například na dohodu o provedení práce, za což mu náleží mzda, členové statutárního orgánu jsou odměňováni za výkon funkce jiným způsobem a vznikají tak další povinnosti s tím související. Člen statutárního orgánu nemůže být odměňován za výkon funkce na základě dohody o provedení práce, ani mu nesmí být za tuto činnost poskytovány finanční či jiné dary, v opačném případě by se tak mohlo jednat o obcházení zákona.
Jak je zřejmé, mezi prací domovníka a výkonem funkce člena statutárního orgánu jsou značné rozdíly jak v náplni práce, tak i v požadavcích na vzdělání. Zákon u člena statutárního orgánu sice nestanoví stupeň nebo druh vzdělání, ale přitom počítá s potřebnými znalostmi, což lze dovodit mimo jiné z konkrétního ustanovení občanského zákoníku, které uvádí „Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu,…“
Každý, kdo uvažuje o přijetí funkce člena statutárního orgánu, by tak měl objektivně zvážit nejen to, zda je takovou funkci schopen vykonávat, ale také zda je ochoten ji vykonávat. Stejně tak ten kdo rozhoduje o zvolení, by měl při rozhodování o jmenování člena statutárního orgánu zohlednit, zda má daná osoba potřebné vzdělání a zkušenosti pro vykonávání této funkce. Osoba rozhodující o výběru musí mít důvěru v to, že zvolený člen statutárního orgánu bude schopen své povinnosti plnit zodpovědně. V případě bytového domu tato osoba nerozhoduje pouze o svém majetku, ale i o majetku dalších osob a je tak na místě zamyslet se nad tím, komu takovou odpovědnost svěřit.
Každá osoba, jež vykonává funkci statutárního orgánu by měla studovat zákony, vyhlášky, nařízení vlády, evropské směrnice a jiné dokumenty obdobné úrovně, aby mohlo být společenství vlastníků nebo bytové družstvo kvalifikovaně zastupováno, případně aby mohly být podávány členům společenství vlastníků nebo bytového družstva erudované odpovědi na jejich dotazy. Mnohokrát se však stává, že se lidé setkávají s výroky typu „na internetu psali to či ono“ nebo „ten a ten mi tvrdil toto nebo tamto“ a osoby rozhodující o daných otázkách tak mnohdy nemají k dispozici relevantní informace. Je potřeba se zamyslet jednak nad důvěryhodností zdroje, ze kterého jsou dané informace čerpány, ale také například nad tím, zda zdroj, jenž dané informace poskytuje, svým počínáním nesleduje svého určitého zájmu.
Jelikož požadavky na člena statutárního orgánu jsou podstatně vyšší než na domovníka a nároky na výkon této funkce poslední dobou neustále narůstají, přibývá společenství vlastníků a bytových družstev, které tyto činnosti přenechávají „profesionálnímu statutárnímu orgánu„.
Uvažujete-li o využití služeb „profesionálního statutárního orgánu“, kontaktujte nás, pokusíme se zodpovědět Vaše dotazy.